Plus-value immobilière : taux, abattements et exonérations
Vendre un bien autre que sa résidence principale peut être taxé à 36,2 %, ou totalement exonéré. Les deux barèmes d’abattement, les exonérations, la surtaxe et la déclaration, pas à pas.
Vendre un appartement ou une maison peut déclencher un impôt sur la plus-value — ou n’en déclencher aucun. Entre une résidence principale exonérée et un investissement revendu après cinq ans, l’écart se chiffre en dizaines de milliers d’euros. Tout se joue sur la nature du bien et la durée de détention.
Ce guide démêle le calcul : ce qu’est une plus-value imposable, les taux (19 % + 17,2 %), les deux barèmes d’abattement qui l’allègent avec le temps, les cas d’exonération, la surtaxe sur les gros montants et la façon dont l’impôt est prélevé par le notaire. Pour chiffrer votre cas, l’outil ci-dessous applique abattements et surtaxe en direct.
Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière imposable ?
C’est le gain réalisé à la vente d’un bien : prix de vente moins prix d’acquisition corrigé. La vente de votre résidence principale est totalement exonérée ; une résidence secondaire, un bien locatif ou un terrain sont, eux, imposables.
La plus-value n’est pas le prix de vente, mais le bénéfice : la différence entre ce que vous vendez et ce que le bien vous a coûté. Le prix d’acquisition peut être majoré des frais d’achat (forfait de 7,5 %) et des travaux (forfait de 15 % au-delà de cinq ans de détention), ce qui réduit d’autant la plus-value imposable.
Tout dépend ensuite de la nature du bien. La résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value, sans condition de durée. Pour une résidence secondaire, un investissement locatif ou un terrain, la plus-value est imposable — mais des abattements pour durée de détention viennent l’alléger, jusqu’à l’effacer.
À quel taux est imposée la plus-value ?
La plus-value imposable subit 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total avant abattement. Une surtaxe s’ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.
Deux prélèvements se cumulent sur la plus-value nette d’abattement : l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 %, et les prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité) au taux de 17,2 %. Ensemble, ils représentent 36,2 % — mais appliqués à la plus-value après abattement, qui peut être bien inférieure à la plus-value brute, voire nulle.
Point essentiel : ces deux taux ne suivent pas le même barème d’abattement. C’est pourquoi un bien peut être exonéré d’impôt sur le revenu tout en restant soumis aux prélèvements sociaux pendant quelques années encore.
L’abattement pour durée de détention : deux barèmes
Plus vous détenez longtemps, moins vous êtes imposé. Pour l’impôt sur le revenu, l’exonération est totale au bout de 22 ans ; pour les prélèvements sociaux, il faut attendre 30 ans. Avant la 6e année, aucun abattement ne s’applique.
| Durée de détention | Abattement impôt (19 %) | Abattement prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| Jusqu’à 5 ans | 0 % | 0 % |
| 6e à 21e année | 6 %/an | 1,65 %/an |
| 22e année | 4 % (exonération totale) | 1,60 % |
| 23e à 30e année | déjà exonéré | 9 %/an (exonération à 30 ans) |
Les deux abattements progressent à des rythmes différents : l’impôt sur le revenu disparaît à 22 ans, les prélèvements sociaux seulement à 30 ans. Source : service-public.gouv.fr (F10864).
Le mécanisme récompense la détention longue. Pendant les cinq premières années, aucun abattement : la plus-value est pleinement taxée. À partir de la sixième année, l’abattement grimpe chaque année — vite pour l’impôt (6 % par an), plus lentement pour les prélèvements sociaux (1,65 % par an).
Résultat : à 22 ans de détention, vous ne payez plus l’impôt de 19 %, mais encore une partie des prélèvements sociaux ; ceux-ci ne s’effacent qu’à 30 ans. Entre 22 et 30 ans, seul subsiste donc le prélèvement social, réduit d’année en année.
Quand êtes-vous totalement exonéré ?
Dans plusieurs cas : la vente de votre résidence principale (toujours), une détention de plus de 30 ans, un prix de vente inférieur ou égal à 15 000 €, ou la première vente d’un logement autre que la résidence principale sous conditions de remploi.
La vente de votre résidence principale au jour de la cession est exonérée d’impôt sur la plus-value, sans condition de durée.
Au-delà de 30 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée, impôt et prélèvements sociaux compris.
Si le prix de vente du bien est inférieur ou égal à 15 000 €, la plus-value est exonérée.
La première vente d’un logement autre que la résidence principale peut être exonérée en cas de remploi dans votre résidence principale sous deux ans, sans en avoir été propriétaire les quatre années précédentes.
La surtaxe sur les grosses plus-values
Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable (après abattement), une surtaxe progressive de 2 % à 6 % s’ajoute aux 36,2 %. Elle ne concerne que les plus-values élevées, avec un lissage pour adoucir les seuils.
Pour les plus-values importantes, une taxe supplémentaire s’applique. Elle se déclenche au-delà de 50 000 € de plus-value imposable — c’est-à-dire après abattement pour durée de détention — et croît par tranches, de 2 % à 6 %. Un mécanisme de décote lisse les passages de seuil pour éviter les effets de bord.
En pratique, la surtaxe ne touche que les ventes dégageant un gain net conséquent. La résidence principale, exonérée, n’est jamais concernée ; et plus la détention est longue, plus l’abattement réduit l’assiette, repoussant ou annulant la surtaxe.
Comment se déclare et se paie l’impôt ?
C’est le notaire qui calcule la plus-value, prélève l’impôt et les prélèvements sociaux sur le prix de vente, et les reverse à l’administration. Vous n’avez rien à avancer ; le montant net vous revient après. La plus-value est ensuite reportée sur votre déclaration de revenus.
La fiscalité de la plus-value immobilière est prélevée à la source, au moment de la vente, par le notaire. Il établit la déclaration (formulaire 2048-IMM), calcule l’abattement, l’impôt, les prélèvements sociaux et l’éventuelle surtaxe, puis verse le solde net au vendeur. Vous n’avez pas de paiement séparé à effectuer.
La plus-value doit néanmoins être reportée sur votre déclaration de revenus de l’année, dans la case dédiée, car elle entre dans le revenu fiscal de référence et peut influer sur certains seuils. Elle n’est toutefois pas soumise au barème progressif : son imposition reste forfaitaire.
Plusieurs pistes — raccourcir l’abattement à 17 ans, taxer la résidence principale, relever la CSG — ont circulé lors du budget 2026, mais n’ont pas été retenues. Le régime décrit ici (exonération à 22 et 30 ans, résidence principale exonérée) reste celui en vigueur.
Questions fréquentes
En résumé
La plus-value immobilière imposable, c’est le gain net de vente, taxé à 36,2 % avant abattement — sauf résidence principale, toujours exonérée. Deux barèmes d’abattement réduisent la note avec le temps : exonération d’impôt à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans. Une surtaxe s’ajoute sur les gains supérieurs à 50 000 €.
Avant de vendre, calculez : selon la durée de détention et la nature du bien, l’impôt peut aller de zéro à plus du tiers du gain. L’outil chiffre votre plus-value nette en intégrant les abattements et la surtaxe ; le notaire, lui, prélèvera le montant à la vente.
Sources : régime des plus-values immobilières des particuliers — service-public.gouv.fr (fiche F10864), impots.gouv.fr ; barème de la surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 € — Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP, BOI-RFPI-TPVIE-20). Taux en vigueur en 2026 : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux ; exonération d’impôt à 22 ans de détention, de prélèvements sociaux à 30 ans. Les règles peuvent évoluer par la loi de finances. Cet article fournit une estimation indicative et ne remplace pas le calcul du notaire ni l’administration fiscale ; pour toute vente, faites établir un décompte officiel.
À lire aussi
Frais de notaire 2026 : calcul, barème, ancien vs neuf
Ce que recouvrent vraiment les « frais de notaire » : taxes, émoluments, débours. Pourquoi l’ancien coûte 7-8 % et le neuf 2-3 %, comment se fait le calcul, qui paie et comment réduire la note. Exemples chiffrés par tranche de prix.
Rendement locatif : brut, net, net-net — le vrai calcul
L’annonce affiche un rendement brut flatteur. Voici comment passer du brut au net puis au net-net après impôt, et pourquoi le crédit et le cash-flow changent tout.