Calculateur de frais de notaire
Estimez les frais d’acquisition d’un bien immobilier — droits de mutation, émoluments du notaire, débours et sécurité immobilière — pour un logement ancien ou neuf.
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Comment ce calcul a-t-il été fait ?
Prix du bien = 200 000,00 € (logement ancien)
1) Émoluments du notaire — barème dégressif par tranches sur le prix :
• 0 – 6 500 € : 3,870 %
• 6 500 – 17 000 € : 1,596 %
• 17 000 – 60 000 € : 1,064 %
• au-delà de 60 000 € : 0,799 %
+ TVA 20 % → émoluments TTC = 2 394,30 €
2) Droits de mutation (DMTO) = 200 000,00 × 6,32 % = 12 640,00 €
(logement ancien : droit départemental + taxe communale + frais d'assiette)
3) Débours (forfait estimatif ≈ 1 200 €) + contribution de sécurité immobilière (0,10 % du prix) = 1 400,00 €
Total estimé = émoluments TTC + droits de mutation + débours + CSI
= 2 394,30 + 12 640,00 + 1 400,00
≈ 16 434,30 € (soit ≈ 8,22 % du prix)
Estimation indicative. Les taux varient selon le département et le notaire — vérifiez auprès de votre notaire.Que sont vraiment les frais de notaire ?
Les « frais de notaire » sont en réalité des frais d’acquisition : ils sont versés au notaire au moment de la signature de l’acte de vente, mais l’essentiel ne lui revient pas. La plus grosse part — souvent plus de 80 % du total pour un logement ancien — est constituée de taxes reversées à l’État et aux collectivités locales : ce sont les droits de mutation à titre onéreux (DMTO). La rémunération réelle du notaire, appelée émoluments, ne représente qu’une fraction de la somme, et elle est encadrée par un barème national fixé par décret. S’y ajoutent des débours (frais avancés par le notaire pour le compte de l’acheteur : documents d’urbanisme, géomètre, état hypothécaire…) et la contribution de sécurité immobilière.
C’est pour cette raison que les frais d’acquisition pèsent beaucoup plus lourd sur un logement ancien (environ 7 à 8 % du prix) que sur un logement neuf (environ 2 à 3 %). Dans le neuf, les droits de mutation sont fortement réduits car le bien supporte déjà la TVA dans son prix de vente. Connaître ce montant à l’avance est indispensable : il s’ajoute au prix du bien, conditionne le montant de votre apport personnel et entre dans le calcul de votre plan de financement.
Important : les résultats de cet outil sont donnés à titre purement indicatif. Le taux des droits de mutation peut varier d’un département à l’autre, et les débours réels dépendent de chaque dossier. Seul votre notaire peut établir un décompte exact. Consultez-le avant de signer.
Estimation indicative uniquement. Les « frais de notaire » dépendent du département (le taux des droits de mutation peut varier), de la nature exacte de la transaction et des débours réels engagés par votre notaire. Réforme 2025 : depuis le 1er avril 2025, la plupart des départements ont relevé les droits de mutation (DMTO) d’environ + 0,5 point, à ≈ 6,32 % pour l’ancien — taux retenu par défaut ici ; sélectionnez « 5,81 % » si votre département a conservé l’ancien taux, comme pour les primo-accédants (source : service-public.fr). Ce simulateur ne constitue pas un devis ni un acte officiel. Avant tout engagement, demandez un décompte précis à votre notaire, qui est seul habilité à chiffrer les frais d’acquisition de votre bien.
Formules
0–6 500 € : 3,870 % | 6 500–17 000 € : 1,596 % | 17 000–60 000 € : 1,064 % | au-delà de 60 000 € : 0,799 %Émoluments TTC = émoluments HT × 1,20DMTO ancien ≈ prix × 6,32 % (taux majoré 2026) — ou × 5,81 % (taux historique)Depuis la réforme de 2025, la majorité des départements appliquent ≈ 6,32 % (droit départemental relevé à 5,00 % + taxe communale 1,20 % + frais d’assiette) ; le taux historique de référence est ≈ 5,81 % (départements non concernés et primo-accédants), et l’Indre reste à ≈ 5,09 %. Choisissez le taux correspondant à votre département.
Taxe de publicité foncière réduite ≈ prix × 0,715 %CSI ≈ prix × 0,10 %Débours ≈ 1 200 € (variable selon le dossier)Frais total = émoluments TTC + droits de mutation + débours + CSIExemples
Un couple achète un appartement ancien à 200 000 € dans un département appliquant le taux majoré de droits de mutation (6,32 %, majorité des départements depuis 2025).
Émoluments HT (barème) : (6 500 × 3,870 %) + (10 500 × 1,596 %) + (43 000 × 1,064 %) + (140 000 × 0,799 %) = 1 995,25 €
Émoluments TTC : 1 995,25 × 1,20 = 2 394,30 €
Droits de mutation (ancien) : 200 000 × 6,32 % = 12 640 €
Débours (forfait) : ≈ 1 200 €
Contribution de sécurité immobilière : 200 000 × 0,10 % = 200 €
Total = 2 394,30 + 12 640 + 1 200 + 200 = 16 434,30 €Les frais d’acquisition s’élèvent à environ 16 434 €, soit près de 8,2 % du prix. On voit clairement que les droits de mutation (12 640 €) représentent à eux seuls plus de 75 % du total : ce sont des taxes, pas la rémunération du notaire. L’acheteur doit prévoir cette somme en plus du prix d’achat, généralement financée sur apport personnel car les banques prêtent rarement les frais de notaire.
Le même budget de 200 000 €, mais pour un logement neuf vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA), prix TVA comprise.
Émoluments TTC (même barème que l’ancien) : 2 394,30 €
Droits de mutation (neuf, taxe de publicité foncière réduite) : 200 000 × 0,715 % = 1 430 €
Débours (forfait) : ≈ 1 200 €
Contribution de sécurité immobilière : 200 000 × 0,10 % = 200 €
Total = 2 394,30 + 1 430 + 1 200 + 200 = 5 224,30 €Pour un prix identique, les frais tombent à environ 5 224 €, soit ≈ 2,6 % du prix — près de trois fois moins que dans l’ancien. La différence vient des droits de mutation : le logement neuf supporte déjà la TVA dans son prix de vente, il n’est donc soumis qu’à une taxe de publicité foncière réduite. C’est un argument financier majeur en faveur du neuf, à mettre en balance avec un prix au mètre carré souvent plus élevé.
Une famille achète une maison ancienne à 350 000 €. Plus le prix monte, plus la part des émoluments diminue en pourcentage (barème dégressif).
Émoluments HT : (6 500 × 3,870 %) + (10 500 × 1,596 %) + (43 000 × 1,064 %) + (290 000 × 0,799 %) = 3 193,75 €
Émoluments TTC : 3 193,75 × 1,20 = 3 832,50 €
Droits de mutation (ancien) : 350 000 × 6,32 % = 22 120 €
Débours : ≈ 1 200 €
Contribution de sécurité immobilière : 350 000 × 0,10 % = 350 €
Total ≈ 3 832,50 + 22 120 + 1 200 + 350 = 27 502,50 €Les frais d’acquisition atteignent environ 27 503 €, soit ≈ 7,86 % du prix — un peu moins en proportion que sur un bien de prix moyen, car le barème des émoluments est dégressif : la tranche la plus élevée (0,799 %) s’applique à une part croissante du prix. En valeur absolue, l’essentiel reste constitué des droits de mutation (plus de 22 000 €). Pensez à intégrer ce montant dans votre capacité d’emprunt : la plupart des banques exigent que les frais de notaire soient couverts par votre apport.
Un investisseur achète un petit studio ancien à 80 000 € pour le louer. Sur les petits montants, la part des frais fixes (débours) est proportionnellement plus visible.
Émoluments HT : (6 500 × 3,870 %) + (10 500 × 1,596 %) + (43 000 × 1,064 %) + (20 000 × 0,799 %) = 1 036,45 €
Émoluments TTC : 1 036,45 × 1,20 = 1 243,74 €
Droits de mutation (ancien) : 80 000 × 6,32 % = 5 056 €
Débours : ≈ 1 200 €
Contribution de sécurité immobilière : 80 000 × 0,10 % = 80 €
Total ≈ 1 243,74 + 5 056 + 1 200 + 80 = 7 579,74 €Les frais s’élèvent à environ 7 580 €, soit ≈ 9,47 % du prix — un pourcentage plus élevé que pour les biens chers, car le forfait de débours (1 200 €) pèse davantage sur un petit montant. C’est une règle générale : en proportion, les frais de notaire sont plus lourds sur les petits biens anciens. Un investisseur doit en tenir compte dans son calcul de rentabilité locative.
Cas d’usage pratiques
Les frais d’acquisition s’ajoutent au prix du bien et doivent presque toujours être financés par votre apport personnel : la majorité des banques refusent de prêter « frais inclus » (un prêt à 110 %). Estimer ces frais en amont permet de savoir si votre apport suffit. Exemple : pour un bien ancien à 250 000 € au taux majoré, prévoyez environ 20 000 € de frais — soit le minimum d’apport souvent attendu. Simulez le montant exact avant de faire une offre pour éviter une mauvaise surprise au moment du compromis.
À budget total identique (prix + frais), le neuf et l’ancien ne se comparent pas seulement au prix au mètre carré. Les frais réduits du neuf (≈ 2–3 %) contre ceux de l’ancien (≈ 7–8 %) peuvent représenter plusieurs milliers d’euros d’écart. Pour un même budget « tout compris » de 300 000 €, vous pouvez vous offrir un bien neuf un peu plus cher car ses frais sont plus faibles. Cet outil permet de chiffrer les deux scénarios et d’intégrer l’écart de frais dans votre arbitrage.
Pour un investisseur, les frais d’acquisition viennent gonfler le coût de revient du bien et donc réduire le rendement. Un studio ancien à 80 000 € avec ≈ 7 580 € de frais revient en réalité à 87 580 €. Le rendement brut doit se calculer sur ce coût total, pas seulement sur le prix d’achat. Les frais sont par ailleurs amortissables dans le régime réel d’imposition des revenus fonciers ou en LMNP — un point à valider avec votre comptable.
La règle bancaire courante veut que l’emprunteur finance au moins les frais de notaire sur ses fonds propres. Connaître ce montant indique donc l’apport minimal à constituer. Pour un bien ancien, comptez environ 8 % du prix ; pour un bien neuf, environ 2,5 %. Si votre apport couvre tout juste les frais, votre dossier sera considéré comme « limite » : un apport supérieur (10 à 20 % du prix) renforce votre profil et peut vous faire obtenir un meilleur taux.