Calcul de la plus-value immobilière
Estimez l’impôt sur la plus-value de la vente d’un bien immobilier — impôt sur le revenu, prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention et surtaxe sur les plus-values élevées.
Répartition de l'impôt
- Impôt sur le revenu (19 %)6 555,00 €assiette 34 500,00 €
- Prélèvements sociaux (17,2 %)10 984,00 €assiette 63 862,50 €
Impôt sur le revenu (19 %) + prélèvements sociaux (17,2 %).
Comment ce calcul a-t-il été fait ?
Type : résidence secondaire ou bien locatif (régime des particuliers) 1) Prix d'acquisition corrigé = 200 000,00 € + frais d'acquisition forfait 7,5 % (15 000,00 €) + travaux forfait 15 % (30 000,00 €) = 245 000,00 € 2) Plus-value brute = 320 000,00 € − 245 000,00 € = 75 000,00 € 3) Abattement pour 14 ans de détention : IR −54,00 %, prélèvements sociaux −14,85 % Assiette IR = 34 500,00 € · Assiette PS = 63 862,50 € 4) Impôt sur le revenu = 34 500,00 € × 19 % = 6 555,00 € Prélèvements sociaux = 63 862,50 € × 17,2 % = 10 984,00 € Impôt total = 17 539,00 € · Net pour le vendeur = 320 000,00 € − 17 539,00 € = 302 461,00 € Estimation indicative (régime des particuliers, en vigueur 2026). Hors frais d'agence, de notaire et remboursement de prêt. Exonérations particulières non modélisées. Sources : service-public.gouv.fr, BOFiP, impots.gouv.fr.
Comment est imposée la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière est le gain réalisé lorsque vous vendez un bien plus cher que vous ne l’avez acheté. Pour un particulier, ce gain est imposable, sauf exonération — la principale étant la vente de votre résidence principale, totalement exonérée. Pour un autre bien (résidence secondaire, logement locatif, terrain), la plus-value supporte deux prélèvements distincts qui se cumulent : l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % et les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, soit 36,2 % au total avant tout abattement.
Le calcul ne porte pas sur la différence brute entre le prix de vente et le prix d’achat. On part de la plus-value brute (prix de cession diminué du prix d’acquisition, lui-même majoré des frais d’acquisition et des travaux), puis on applique un abattement pour durée de détention : plus vous avez gardé le bien longtemps, moins vous êtes imposé. Point essentiel et souvent méconnu : il existe DEUX barèmes d’abattement distincts, l’un pour l’impôt sur le revenu, l’autre pour les prélèvements sociaux. L’exonération totale d’impôt sur le revenu est atteinte au bout de 22 ans de détention, mais celle des prélèvements sociaux seulement au bout de 30 ans. Entre 22 et 30 ans, vous ne payez donc plus d’impôt sur le revenu mais encore des prélèvements sociaux.
Une surtaxe peut enfin s’ajouter sur les plus-values élevées : une taxe progressive de 2 % à 6 % frappe la fraction de plus-value imposable (après abattement, assiette de l’impôt sur le revenu) qui dépasse 50 000 €. Ce simulateur reconstitue tout ce calcul étape par étape — frais et travaux, plus-value brute, les deux abattements, impôt sur le revenu, prélèvements sociaux et surtaxe — pour afficher l’impôt total estimé et le net qui vous revient. Les montants sont indicatifs : seul votre notaire liquide officiellement la plus-value le jour de la vente (source : service-public.gouv.fr, F10864).
Estimation indicative uniquement. Ce simulateur applique le régime de la plus-value immobilière des particuliers en vigueur au 31 mai 2026 (la loi de finances pour 2026 n’a pas modifié ce régime) : impôt sur le revenu à 19 % et prélèvements sociaux à 17,2 %, abattements pour durée de détention et surtaxe sur les plus-values élevées. Il ne traite ni les cessions de titres de sociétés immobilières, ni les régimes professionnels (marchands de biens, plus-values des entreprises), ni les situations particulières (démembrement, indivision complexe, expatriation, donation antérieure). Le calcul ne remplace pas l’acte établi par votre notaire, qui liquide et reverse l’impôt pour votre compte. Avant toute vente, faites vérifier votre situation par un notaire ou par l’administration fiscale (source : impots.gouv.fr, service-public.gouv.fr).
Formules
Plus-value brute = prix de cession - prix d’acquisition corrigéLe prix d’acquisition corrigé = prix d’achat + frais d’acquisition + travaux. À défaut de justificatifs, on retient des forfaits (voir ci-dessous), qui augmentent le prix d’acquisition et réduisent donc la plus-value.
Frais d’acquisition = 7,5 % du prix d’achat | Travaux = 15 % du prix d’achatLe forfait de 7,5 % remplace les frais d’acquisition réels (frais de notaire, droits). Le forfait travaux de 15 % n’est ouvert que si le bien est détenu depuis plus de 5 ans ; il s’applique même sans avoir réalisé de travaux (source : BOI-RFPI-PVI-20-10).
0 % les 5 premières années | 6 % par an de la 6e à la 21e année | 4 % la 22e annéeExonération totale d’impôt sur le revenu atteinte à 22 ans de détention révolus (source : BOI-RFPI-PVI-20-20).
0 % les 5 premières années | 1,65 % par an de la 6e à la 21e | 1,60 % la 22e | 9 % par an de la 23e à la 30eExonération totale des prélèvements sociaux atteinte seulement à 30 ans de détention. Le barème est volontairement plus lent que celui de l’impôt sur le revenu (source : BOI-RFPI-PVI-20-20).
Impôt = (assiette IR x 19 %) + (assiette PS x 17,2 %)Les deux assiettes diffèrent car les barèmes d’abattement diffèrent. Le total des deux taux pleins est de 36,2 % avant abattement.
Taxe progressive de 2 % à 6 % sur la plus-value imposable (assiette IR) supérieure à 50 000 €La surtaxe s’applique sur l’assiette de l’impôt sur le revenu APRÈS abattement. Des décotes de lissage atténuent l’effet de seuil pour les plus-values juste au-dessus des paliers (source : BOI-RFPI-TPVIE-20).
Net = prix de cession - impôt total (IR + PS + surtaxe)L’impôt est prélevé par le notaire le jour de la vente ; le vendeur perçoit le prix diminué de cet impôt (et des éventuels frais à sa charge, non compris ici).
Exemples
Un bien autre que la résidence principale, acheté 200 000 € en 2012 et vendu 320 000 € en 2026, soit 14 ans de détention. Le vendeur retient les forfaits sans justificatifs : 7,5 % pour les frais d’acquisition et 15 % pour les travaux (détention supérieure à 5 ans).
Frais d’acquisition forfaitaires : 200 000 x 7,5 % = 15 000 €
Travaux forfaitaires : 200 000 x 15 % = 30 000 €
Prix d’acquisition corrigé : 200 000 + 15 000 + 30 000 = 245 000 €
Plus-value brute : 320 000 - 245 000 = 75 000 €
Abattement IR : 9 ans (de la 6e à la 14e) x 6 % = 54 %, donc assiette IR = 75 000 x 46 % = 34 500 €
Abattement PS : 9 ans x 1,65 % = 14,85 %, donc assiette PS = 75 000 x 85,15 % = 63 862,50 €
Impôt sur le revenu : 34 500 x 19 % = 6 555 €
Prélèvements sociaux : 63 862,50 x 17,2 % = 10 984 €
Surtaxe : assiette IR 34 500 € inférieure à 50 000 €, donc 0 €Impôt total d’environ 17 539 € (6 555 € d’impôt sur le revenu et 10 984 € de prélèvements sociaux), soit un net d’environ 302 461 € pour le vendeur. On voit que les prélèvements sociaux pèsent ici plus lourd que l’impôt sur le revenu, car leur abattement est beaucoup plus lent : c’est l’effet des deux barèmes distincts.
Aucune surtaxe ne s’applique : elle se déclenche au-delà de 50 000 € d’assiette de l’impôt sur le revenu, soit bien au-dessus des 34 500 € de cet exemple.
Un investisseur revend un appartement locatif au bout de 5 ans seulement : aucun abattement pour durée de détention n’est encore acquis (les abattements ne commencent qu’à partir de la 6e année). Achat 300 000 €, vente 520 000 €, frais et travaux justifiés pour 40 000 €.
Prix d’acquisition corrigé : 300 000 + 40 000 = 340 000 €
Plus-value brute : 520 000 - 340 000 = 180 000 €
Abattement IR : 0 % (détention de 5 ans), donc assiette IR = 180 000 €
Abattement PS : 0 %, donc assiette PS = 180 000 €
Impôt sur le revenu : 180 000 x 19 % = 34 200 €
Prélèvements sociaux : 180 000 x 17,2 % = 30 960 €
Surtaxe : assiette IR 180 000 € supérieure à 50 000 €, donc taxe progressive (palier 5 %) d’environ 8 500 €Impôt total d’environ 73 660 € (34 200 € plus 30 960 € plus environ 8 500 € de surtaxe), pour une plus-value brute de 180 000 €. La détention courte coûte cher : sans abattement, la totalité du gain est taxée à 36,2 %, et la surtaxe s’ajoute parce que l’assiette de l’impôt sur le revenu dépasse 50 000 €.
Le montant exact de la surtaxe dépend du palier et des décotes de lissage ; il est donné ici à titre indicatif (source : BOI-RFPI-TPVIE-20).
Un couple vend la maison qui constitue sa résidence principale au jour de la vente, achetée 250 000 € et vendue 400 000 €, soit 150 000 € de plus-value brute apparente.
Vérification : le bien est bien la résidence principale du vendeur au jour de la cession.
Plus-value brute apparente : 400 000 - 250 000 = 150 000 €
Régime applicable : exonération totale de la plus-value de résidence principale.
Abattements, impôt sur le revenu, prélèvements sociaux et surtaxe : sans objet.Impôt total : 0 €. La vente de la résidence principale est totalement exonérée, quelle que soit la durée de détention et quel que soit le montant de la plus-value. Le couple conserve l’intégralité du prix de vente (hors frais à sa charge éventuels).
L’exonération vise le logement effectivement occupé comme résidence principale au jour de la vente ; un bien laissé vacant ou mis en location avant la cession peut perdre le bénéfice de cette exonération (source : service-public.gouv.fr, F10864).
Cas d’usage pratiques
Avant de mettre en vente un bien autre que votre résidence principale, ce simulateur vous donne un ordre de grandeur de l’impôt à régler et du montant net qui vous reviendra. C’est utile pour fixer votre prix, calibrer un rachat ou négocier en connaissance de cause. Saisissez le prix d’achat, le prix de vente envisagé, l’année d’acquisition et le mode de calcul des frais et travaux (forfaits ou montants réels) pour obtenir une estimation immédiate.
Comme l’abattement progresse avec la durée de détention, décaler une vente peut réduire sensiblement l’impôt. En comparant deux années de cession dans le simulateur, vous voyez l’effet du passage d’un palier d’abattement : par exemple, atteindre 22 ans de détention efface tout l’impôt sur le revenu, et atteindre 30 ans efface aussi les prélèvements sociaux. Cet arbitrage entre fiscalité et besoin de liquidité se chiffre en quelques secondes.
Pour augmenter le prix d’acquisition (et donc réduire la plus-value), vous pouvez retenir les forfaits (7,5 % pour les frais, 15 % pour les travaux) ou vos montants réels justifiés. Les forfaits sont souvent plus avantageux quand vous avez peu de factures ; les frais réels le sont si vous avez engagé d’importants travaux justifiés. Testez les deux scénarios pour retenir le plus favorable, en conservant vos justificatifs pour le notaire.
La surtaxe de 2 % à 6 % ne concerne que les plus-values imposables élevées (assiette de l’impôt sur le revenu supérieure à 50 000 € après abattement). Le simulateur indique si votre opération franchit ce seuil et chiffre la surtaxe correspondante. C’est un point à anticiper sur les ventes à forte plus-value ou à détention courte, où l’absence d’abattement maintient une assiette élevée.
Abattement pour durée de détention (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux)
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement PS |
|---|---|---|
| 6 ans | 6 % | 1,65 % |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % |
| 15 ans | 60 % | 16,50 % |
| 22 ans | 100 % (exonéré) | 28,00 % |
| 30 ans | 100 % (exonéré) | 100 % (exonéré) |
Impôt sur le revenu : 6 % par an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e, soit l’exonération totale à 22 ans. Prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6e à la 21e, 1,60 % la 22e, 9 % par an de la 23e à la 30e, soit l’exonération totale à 30 ans. Aucun abattement durant les 5 premières années. Taux pleins : 19 % (impôt sur le revenu) et 17,2 % (prélèvements sociaux). Sources : service-public.gouv.fr (F10864), BOFiP BOI-RFPI-PVI-20-20.