Calculateur de capacité d'emprunt
Calculez le capital maximum empruntable à partir de vos revenus nets, charges existantes, taux et durée — règle HCSF 35 % d’endettement.
Comment ce calcul a-t-il été fait ?
Revenus mensuels nets (R) = 3 000,00 €
Charges mensuelles existantes (C) = 200,00 €
Taux d'endettement max (HCSF) = 35 %
Mensualité max = R × (35 / 100) − C
= 3 000,00 × 0.35 − 200,00
= 850,00 €
Taux annuel nominal = 3.5 %
Taux mensuel (i) = 3.5 / 100 / 12 = 0.002917
Durée (n) = 240 mois
Capital empruntable = mensualité max × (1 − (1+i)^(−n)) / i
= 850,00 × (1 − (1+0.002917)^(−240)) / 0.002917
≈ 146 561,90 €
Coût total = mensualité max × n = 850,00 × 240 = 204 000,00 €
Total intérêts = coût total − capital = 204 000,00 − 146 561,90 = 57 438,10 €Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?
La capacité d’emprunt est le montant maximum qu’un particulier ou un ménage peut emprunter auprès d’une banque, compte tenu de ses revenus, de ses charges mensuelles et de la durée souhaitée. Elle est déterminée par deux leviers principaux : la mensualité maximale autorisée (calculée à partir du taux d’endettement) et les conditions de taux du marché.
En France, la règle du taux d’endettement maximum à 35 % est encadrée par la recommandation du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), rendue contraignante pour les banques depuis janvier 2022. Concrètement : le total de vos mensualités de crédit (y compris l’assurance emprunteur) ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets. Ce plafond peut être relevé dans certains cas (primo-accédants, résidence principale), mais il constitue la norme appliquée par l’immense majorité des établissements.
Ce simulateur calcule instantanément votre capacité d’emprunt à partir de vos revenus mensuels nets, de vos charges existantes (crédits en cours), du taux annuel nominal envisagé, de la durée souhaitée et du taux d’endettement maximum retenu (35 % par défaut, HCSF). Le résultat indique le capital empruntable, la mensualité maximale, le coût total du crédit et le total des intérêts.
Important : les résultats fournis sont une estimation à titre indicatif, hors assurance emprunteur et hors conditions définitives de la banque. Le montant accordé peut différer selon le profil de risque, le reste à vivre, l’apport personnel et les critères propres à chaque établissement de crédit. Consultez votre banque ou un courtier pour une offre contractuelle.
Formules
M_max = Revenus_nets × (TauxEndettement / 100) − ChargesC = M_max × (1 − (1+i)^(−n)) / ii = taux_annuel / 100 / 12C = M_max × nCoût total = M_max × nIntérêts = Coût total − Capital empruntableExemples
Un primo-accédant dispose de revenus nets de 3 000 € par mois et rembourse déjà 200 € de crédit auto. Il souhaite emprunter sur 20 ans (240 mois) au taux nominal de 3,5 % avec le plafond HCSF de 35 %.
Mensualité max = 3 000 × 0,35 − 200 = 1 050 − 200 = 850 €
Taux mensuel : i = 3,5 / 100 / 12 = 0,002916...
(1+i)^240 = (1,002916...)^240 ≈ 2,01170
(1+i)^(−240) = 1 / 2,01170 ≈ 0,49709
1 − 0,49709 = 0,50291
Capital = 850 × 0,50291 / 0,002916... ≈ 146 562 €
Coût total = 850 × 240 = 204 000 €
Total intérêts = 204 000 − 146 562 = 57 438 €Ce primo-accédant peut emprunter environ 146 562 €. Avec un apport de 10 % (frais de notaire + dépôt), il peut viser un bien à environ 130 000 − 140 000 € selon la région. Rappel : les 200 € de crédit auto sont déjà inclus dans le calcul du taux d’endettement. Si ce crédit est soldé avant l’acquisition, la capacité d’emprunt augmente : mensualité max passe à 1 050 €, capital ≈ 181 047 €.
Un couple dispose de revenus nets combinés de 5 500 € par mois, sans crédit en cours. Ils souhaitent emprunter sur 25 ans (300 mois) au taux nominal de 3,2 %, durée maximale accordée par la plupart des banques pour un projet immobilier principal.
Mensualité max = 5 500 × 0,35 − 0 = 1 925 €
Taux mensuel : i = 3,2 / 100 / 12 = 0,002666...
(1+i)^300 = (1,002666...)^300 ≈ 2,22317
(1+i)^(−300) = 1 / 2,22317 ≈ 0,44981
1 − 0,44981 = 0,55019
Capital = 1 925 × 0,55019 / 0,002666... ≈ 397 170 €
Coût total = 1 925 × 300 = 577 500 €
Total intérêts = 577 500 − 397 170 = 180 330 €Ce couple peut emprunter environ 397 170 €. Avec un apport de 40 000 € (frais de notaire inclus), ils peuvent viser un bien à 420 000 − 430 000 €. La durée de 25 ans maximise le capital empruntable mais augmente significativement le coût total des intérêts. Simuler sur 20 ans donne : capital ≈ 340 911 €, intérêts ≈ 121 089 € — économie de 59 000 € d’intérêts en raccourcissant de 5 ans.
Un investisseur dispose de 6 000 € de revenus nets et supporte déjà 800 € de mensualités (résidence principale en cours). Il envisage un investissement locatif à 4 % sur 240 mois. Certaines banques intègrent une part des loyers futurs dans les revenus, mais ici on applique la règle standard HCSF.
Mensualité max = 6 000 × 0,35 − 800 = 2 100 − 800 = 1 300 €
Taux mensuel : i = 4 / 100 / 12 = 0,003333...
(1+i)^240 = (1,003333...)^240 ≈ 2,22258
(1+i)^(−240) = 1 / 2,22258 ≈ 0,44993
1 − 0,44993 = 0,55007
Capital = 1 300 × 0,55007 / 0,003333... ≈ 214 528 €
Coût total = 1 300 × 240 = 312 000 €
Total intérêts = 312 000 − 214 528 = 97 472 €L’investisseur peut emprunter environ 214 528 € pour son projet locatif. Attention : ce résultat est une estimation HCSF standard. En pratique, certaines banques appliquent la méthode « différentielle » pour les investissements locatifs (loyers futurs déduits des mensualités avant calcul d’endettement), ce qui peut augmenter significativement la capacité d’emprunt locatif. Consultez un courtier pour déterminer la méthode applicable à votre profil.
Un particulier avec des revenus nets de 2 000 €/mois, sans crédit en cours, souhaite évaluer sa capacité d’emprunt sur 60 mois (5 ans) au taux nominal de 5 % — crédit conso ou prêt personnel.
Mensualité max = 2 000 × 0,35 − 0 = 700 €
Taux mensuel : i = 5 / 100 / 12 = 0,004166...
(1+i)^60 = (1,004166...)^60 ≈ 1,28336
(1+i)^(−60) = 1 / 1,28336 ≈ 0,77921
1 − 0,77921 = 0,22079
Capital = 700 × 0,22079 / 0,004166... ≈ 37 093 €
Coût total = 700 × 60 = 42 000 €
Total intérêts = 42 000 − 37 093 = 4 907 €Sur 60 mois à 5 %, ce particulier peut emprunter environ 37 093 €. Le coût des intérêts (4 907 €) représente 13,2 % du capital. Si la durée est réduite à 36 mois, la mensualité max reste 700 € mais la capacité d’emprunt tombe à environ 23 356 € (moins de capital pour la même mensualité car la durée est plus courte). Ce simulateur permet de tester ces arbitrages durée/capital en quelques secondes.
Cas d’usage pratiques
Avant de visiter un bien ou de signer un compromis, connaître sa capacité d’emprunt est indispensable. Ce simulateur permet de chiffrer rapidement l’enveloppe maximale disponible selon les revenus du foyer et les charges existantes. Le résultat peut être comparé au budget total visé (prix du bien + frais de notaire ≈ 7−8 % dans l’ancien) pour valider la faisabilité avant la rencontre avec la banque ou le courtier.
La capacité d’emprunt est indépendante de l’apport (elle dépend des revenus, charges et taux), mais l’apport détermine le prix d’acquisition accessible : prix max = capacité d’emprunt + apport. Un apport significatif améliore aussi la perception du dossier par la banque et peut permettre de négocier un meilleur taux — ce qui augmente indirectement la capacité d’emprunt. Simulez plusieurs niveaux d’apport pour identifier la combinaison optimale.
Allonger la durée augmente la capacité d’emprunt (le capital finançable à mensualité constante est plus élevé), mais au prix d’un coût total d’intérêts supérieur. La durée maximale en France pour un prêt immobilier résidence principale est généralement de 25 ans (règle HCSF, avec dérogations possibles à 27 ans pour l’achat en VEFA ou avec différé). Simuler 20 ans vs 25 ans montre l’arbitrage concret entre mensualité supportable et coût financier.
Le 'saut de charge' est la différence entre la mensualité future du nouveau crédit et le loyer actuel. Si vous payez 700 € de loyer et votre nouvelle mensualité sera de 900 €, le saut de charge est de 200 €. Les banques regardent ce critère pour évaluer la capacité d’adaptation du ménage. Ce simulateur permet de tester l’impact de crédits en cours (charges) sur la mensualité maximale : solder un crédit conso avant d’emprunter peut augmenter la capacité d’emprunt de façon significative.
Pour un emprunt à deux, saisissez le total des revenus nets des deux co-emprunteurs et la totalité des charges communes. Les banques analysent le dossier du foyer dans son ensemble (revenus + charges totaux). Un co-emprunteur avec des revenus stables améliore la capacité d’emprunt de façon quasi-proportionnelle si les charges supplémentaires qu’il apporte restent faibles.