Révision de loyer (IRL) : calcul, plafond et conditions

L’indice de référence des loyers (IRL) est l’indicateur publié chaque trimestre par l’INSEE qui plafonne l’augmentation annuelle des loyers d’habitation. Un bailleur ne peut pas augmenter le loyer comme il veut : la hausse est limitée à la variation de l’IRL sur un an. La formule est simple : on multiplie le loyer actuel hors charges par le rapport entre le nouvel indice et l’ancien. Si l’IRL a progressé de 0,78 %, le loyer peut au maximum augmenter de 0,78 %.

Ce guide explique comment réviser un loyer pas à pas, quelles conditions respecter (clause au bail, une fois par an, bon trimestre), et les cas où la révision est interdite — notamment les passoires thermiques. Chaque section ouvre sur une réponse courte, suivie du détail, d’exemples chiffrés et des valeurs officielles de l’IRL. Pour calculer le nouveau loyer à partir de vos indices, l’outil ci-dessous le fait en direct.

L’IRL est une protection légale pour le locataire : il borne les revalorisations de loyer à l’inflation mesurée par l’INSEE. Chaque trimestre, l’institut publie une nouvelle valeur d’indice et la variation annuelle correspondante. Le dernier indice publié, pour le 1er trimestre 2026, s’établit à 146,60 en métropole, soit une hausse de 0,78 % sur un an. C’est cette variation qui plafonne l’augmentation possible des loyers dont le bail vise ce trimestre.

La révision n’est toutefois encadrée que pour le loyer principal, hors charges. Les charges locatives (provisions pour eau, chauffage collectif, entretien des parties communes…) suivent un mécanisme distinct, fondé sur les dépenses réelles et régularisé chaque année sur justificatifs. Pour un calcul correct, on raisonne donc toujours sur le loyer hors charges.

Sans clause d’indexation dans le bail, le loyer reste figé toute la durée du contrat : aucune hausse annuelle n’est possible, même si l’IRL progresse. Quand la clause existe, elle précise la date de révision et le trimestre IRL de référence — et c’est ce trimestre précis qu’il faut utiliser, sous peine d’un calcul erroné. La révision ne peut intervenir qu’une fois par an, et jamais au-delà de la variation de l’indice : toute hausse supérieure est illégale et contestable.

Deux blocages s’ajoutent. Depuis le 24 août 2022, les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (les passoires thermiques) ne peuvent plus voir leur loyer révisé à la hausse, tant que des travaux n’ont pas amélioré leur classement : la révision est gelée, même si le calcul de l’IRL donne une augmentation possible. Par ailleurs, dans les communes en zone tendue appliquant l’encadrement des loyers, la hausse ne peut pas porter le loyer au-delà du loyer de référence majoré, indépendamment de l’IRL.

Retenez la formule : nouveau loyer = loyer hors charges × nouvel IRL / ancien IRL, dans la limite de la variation de l’indice. Le dernier IRL publié, pour le 1er trimestre 2026, est de 146,60 (+0,78 % sur un an). La révision suppose une clause au bail, intervient une fois par an, n’est ni automatique ni rétroactive, et doit utiliser le trimestre IRL inscrit au contrat.

Vérifiez surtout les cas de blocage : un logement classé F ou G au DPE ne peut pas être revalorisé, et l’encadrement en zone tendue peut plafonner la hausse en deçà de l’IRL. Servez-vous de l’outil pour calculer le plafond, puis confirmez l’indice exact sur insee.fr ; en cas de litige, une ADIL ou la commission de conciliation peut vous aider gratuitement.

Sources : INSEE (indice de référence des loyers, publication du 1er trimestre 2026 le 15 avril 2026), service-public.fr et ANIL (agence nationale pour l’information sur le logement). La formule de révision et le gel des loyers des passoires thermiques (logements classés F ou G au DPE) résultent de la loi du 6 juillet 1989 (art. 17-1) et de la loi Climat et résilience du 22 août 2021. Les valeurs d’IRL évoluent chaque trimestre ; vérifiez toujours l’indice en vigueur sur insee.fr. Cet article fournit une information générale et ne remplace pas la lecture de votre bail ni un conseil juridique.