Calcul de la révision de loyer (IRL)
Calculez le nouveau loyer après indexation sur l’indice de référence des loyers (IRL) de l’INSEE — dans la limite du plafond légal annuel.
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Comment ce calcul a-t-il été fait ?
Loyer mensuel actuel (hors charges) = 700,00 €
Formule légale de révision (dans la limite de l'IRL) :
nouveau loyer = loyer x nouvel IRL / ancien IRL
Application :
nouveau loyer = 700,00 x 146,60 / 145,47
= 705,44 €
Variation de l'indice = (146,60 / 145,47 - 1) x 100 = 0,78 %
Augmentation mensuelle = 705,44 - 700,00 = 5,44 €
Augmentation annuelle = 5,44 x 12 = 65,28 €
Sens de la révision : hausse. Le bailleur ne peut appliquer une hausse supérieure à la variation de l'IRL, et seulement si une clause d'indexation figure au bail, une fois par an, à la date convenue. Estimation indicative : vérifiez l'indice exact de votre bail sur insee.fr.Comment réviser un loyer avec l’IRL ?
L’indice de référence des loyers (IRL) est l’indicateur publié chaque trimestre par l’INSEE qui sert à plafonner l’augmentation annuelle des loyers d’habitation. Concrètement, un bailleur ne peut pas augmenter le loyer comme il le souhaite : la hausse est limitée à la variation de l’IRL entre deux années. La formule est simple et universelle : on multiplie le loyer actuel par le rapport entre le nouvel indice et l’ancien indice. Si l’IRL a progressé de 1,40 % sur un an, le loyer peut au maximum augmenter de 1,40 %.
Deux conditions sont indispensables pour appliquer cette révision. D’abord, une clause d’indexation (ou clause de révision) doit figurer expressément dans le bail : sans elle, le loyer reste figé pendant toute la durée du contrat. Ensuite, la révision ne peut intervenir qu’une seule fois par an, à la date prévue au bail — souvent la date anniversaire de signature, ou la date inscrite dans la clause. Le bailleur dispose d’un délai d’un an pour réclamer cette révision ; passé ce délai, la hausse non demandée est perdue et ne peut pas être rattrapée rétroactivement.
Le choix du trimestre IRL est déterminant : on utilise l’indice du trimestre indiqué dans le bail (par exemple le 2e trimestre), en comparant la valeur de l’année en cours à celle de la même période l’année précédente. Cet outil reconstitue ce calcul pas à pas et affiche le nouveau loyer, l’augmentation mensuelle, le pourcentage et l’impact annuel. Les valeurs d’indice sont celles publiées par l’INSEE, mais vérifiez toujours l’indice exact mentionné dans votre bail : seul l’IRL du trimestre de référence inscrit au contrat fait foi.
Estimation indicative. La révision n’est possible que si une clause d’indexation figure au bail, une fois par an à la date convenue, dans la limite de l’IRL. L’IRL est publié chaque trimestre par l’INSEE — vérifiez l’indice exact de votre bail sur insee.fr. Des plafonnements/encadrements locaux peuvent s’appliquer (zones tendues, passoires thermiques DPE F/G interdites de révision). Source : INSEE (indice de référence des loyers), service-public.fr.
Formules
Nouveau loyer = loyer actuel x nouvel IRL / ancien IRLL’ancien IRL est l’indice du trimestre de référence inscrit au bail ; le nouvel IRL est la valeur du même trimestre, un an plus tard. La hausse ne peut jamais dépasser la variation de l’indice.
Variation % = (nouvel IRL / ancien IRL - 1) x 100C’est le plafond légal de hausse. Le bailleur peut appliquer une augmentation inférieure, jamais supérieure.
Augmentation mensuelle = nouveau loyer - ancien loyerMontant supplémentaire payé chaque mois après révision (hors charges).
Augmentation annuelle = augmentation mensuelle x 12Impact total sur une année pleine — utile pour mesurer l’effet réel de la révision sur le budget.
Exemples
Un bail signé avec une clause d’indexation au 1er trimestre prévoit une révision annuelle. Le loyer actuel hors charges est de 700 €. L’IRL de référence du bail est 145,47 (1er trimestre 2025) ; le nouvel indice publié est 146,60 (1er trimestre 2026).
Variation de l’indice : (146,60 / 145,47 - 1) x 100 = 0,78 %
Nouveau loyer : 700 x 146,60 / 145,47 = 705,44 €
Augmentation mensuelle : 705,44 - 700,00 = 5,44 €
Augmentation annuelle : 5,44 x 12 = 65,28 €Le loyer passe de 700 € à 705,44 €, soit une hausse de 5,44 € par mois et 65,28 € sur l’année. Le bailleur ne pouvait pas demander davantage : la variation de l’IRL plafonne l’augmentation à 0,78 %. Il aurait pu, en revanche, choisir de ne pas réviser ou d’appliquer une hausse moindre.
Une famille loue un appartement 1 100 € hors charges. Le bail vise l’IRL du 3e trimestre. Le propriétaire a oublié de réviser l’an dernier et veut comparer l’indice du 3e trimestre 2024 (144,51) au 3e trimestre 2025 (145,77).
Variation de l’indice : (145,77 / 144,51 - 1) x 100 = 0,87 %
Nouveau loyer : 1 100 x 145,77 / 144,51 = 1 109,59 €
Augmentation mensuelle : 1 109,59 - 1 100,00 = 9,59 €
Augmentation annuelle : 9,59 x 12 = 115,08 €Le loyer révisé atteint 1 109,59 €, soit 9,59 € de plus par mois. Attention : la révision doit intervenir dans l’année qui suit la date prévue au bail. Le bailleur ne peut pas cumuler rétroactivement plusieurs années d’IRL non réclamées ; la hausse oubliée d’une année antérieure est définitivement perdue.
Plus rare mais possible : entre deux trimestres, l’IRL peut reculer. Un locataire paie 700 € ; l’indice de référence de son bail est passé de 146,60 à 145,77 (une baisse de l’indice sur la période concernée).
Variation de l’indice : (145,77 / 146,60 - 1) x 100 = -0,57 %
Nouveau loyer : 700 x 145,77 / 146,60 = 696,04 €
Augmentation mensuelle : 696,04 - 700,00 = -3,96 €
Augmentation annuelle : -3,96 x 12 = -47,52 €Lorsque l’indice recule, la formule donne un loyer plus bas : ici 696,04 €, soit 3,96 € de moins par mois. Si la clause d’indexation est rédigée de façon réciproque, la révision joue alors à la baisse en faveur du locataire. En pratique, beaucoup de baux ne prévoient la révision qu’à la hausse ; en cas de baisse de l’indice, le loyer reste alors simplement inchangé.
Un bailleur loue 850 € un logement dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est classé F (passoire thermique). Il souhaite appliquer la variation de l’IRL du 2e trimestre, passé de 145,17 (2024) à 146,68 (2025).
Calcul théorique : (146,68 / 145,17 - 1) x 100 = 1,04 %
Loyer théoriquement révisé : 850 x 146,68 / 145,17 = 858,84 €
Mais le logement est classé F au DPE…
La révision du loyer est interdite tant que le logement reste une passoire thermique.Bien que le calcul donne 858,84 €, la hausse ne peut pas être appliquée : depuis le gel des loyers des passoires thermiques, les logements classés F ou G au DPE ne peuvent plus voir leur loyer révisé à la hausse. Le loyer reste donc bloqué à 850 € jusqu’à ce que des travaux améliorent le classement énergétique. C’est un point à vérifier impérativement avant toute révision.
Cas d’usage pratiques
À la date anniversaire prévue au bail, le propriétaire vérifie d’abord que le contrat contient bien une clause d’indexation, puis relève l’IRL du trimestre de référence et celui de l’année précédente. Cet outil lui donne immédiatement le loyer maximal qu’il peut réclamer et l’augmentation correspondante. Il doit ensuite notifier la révision au locataire : elle n’est pas automatique et ne s’applique que pour l’avenir, à compter de sa demande.
Lorsqu’un locataire reçoit un avis d’augmentation, il peut contrôler que la hausse respecte bien le plafond de l’IRL. Il suffit de saisir l’ancien loyer et les deux indices : si le montant réclamé dépasse le résultat de l’outil, la révision est excessive et peut être contestée. Le locataire vérifie aussi que le bon trimestre IRL a été utilisé — celui inscrit au bail, pas un autre.
Avant de signer un bail ou en cours de location, mesurer l’effet d’une révision annuelle aide à anticiper son budget. Une hausse mensuelle de quelques euros paraît modeste, mais l’outil affiche aussi l’augmentation annuelle, plus parlante. Sur plusieurs années, ces révisions successives finissent par peser : connaître le mécanisme permet d’éviter les mauvaises surprises et de provisionner la hausse.
Avant tout calcul, il faut s’assurer que la révision est autorisée. Dans certaines communes en zone tendue, des dispositifs d’encadrement plafonnent les loyers au-delà de la simple variation de l’IRL. Surtout, les logements classés F ou G au DPE (passoires thermiques) ne peuvent plus être revalorisés tant qu’ils ne sont pas rénovés. Cet outil calcule la variation théorique de l’IRL, mais ces règles locales ou énergétiques peuvent l’emporter et bloquer la hausse.
Valeurs de l’indice de référence des loyers (IRL) — métropole
| Année | Trimestre | Valeur de l’IRL | Variation annuelle |
|---|---|---|---|
| 2024 | 2e trimestre | 145,17 | +3,26 % |
| 2024 | 3e trimestre | 144,51 | +2,47 % |
| 2024 | 4e trimestre | 144,64 | +1,82 % |
| 2025 | 1er trimestre | 145,47 | +1,40 % |
| 2025 | 2e trimestre | 146,68 | +1,04 % |
| 2025 | 3e trimestre | 145,77 | +0,87 % |
| 2025 | 4e trimestre | 145,78 | +0,79 % |
| 2026 | 1er trimestre | 146,60 | +0,78 % |
Indices INSEE (indice de référence des loyers), métropole — vérifiez la valeur exacte du trimestre de référence inscrit dans votre bail sur insee.fr (source : INSEE, service-public.fr).